Основными законами, регулирующими вопросы о переводе земель из одной категории в другую, являются:
– Земельный кодекс Российской Федерации;
– Федеральный закон от 25 ноября 2001 г. N 136-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
– другие нормативные акты, действующие на уровне отдельных субъектов РФ и населенных пунктов.
Например, у человека есть в собственности земля сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного строительства под дачное хозяйство или садоводство (в 2019 году дачные хозяйства были исключены из правового регулирования, их приравняли к садовым земельным участкам). По закону на таком участке гражданин не может построить жилой дом. Для этого его нужно перевести в категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. – Ред.), поясняет ведущий юрист «Европейской юридической службы» Србуи Иващенко.
Воспользоваться этим правом могут как юридические, так и физические лица.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельского хозяйства земель в состав земель лесного или водного фондов, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, если нет иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов их размещения.
Если кадастровая стоимость сельхозземель на 50 или более прцентов превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному району (городскому округу), а также если территория представляет из себя особо ценные продуктивные угодья, указанные в четвертом пункте 79 статьи Земельного кодекса РФ, то перевести в другую категорию их, скорее всего, не получится.
«Рассмотрим случай перевода земель сельхозназначения в ИЖС. Чтобы понять, какие существуют требования к земельному участку, необходимо обратиться к Правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, поскольку его предельные размеры устанавливаются в зависимости от зонирования территории, причем в разных населенных пунктах они абсолютно разные», – говорит Србуи Иващенко.
В случае с переводом в иные категории могут быть другие требования. Например, если земля переводится из сельхозугодий в земли лесного фонда, установлением границ и разработкой соответствующих приказов занимается Рослесхоз.
По словам юриста, чтобы перевести землю из одной категории в другую, заинтересованное лицо должно обратиться с ходатайством в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. Это может быть и управа, и администрация по месту нахождения участка.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую – это не документ, а аргументация того, зачем заявителю это нужно;
4) права на земельный участок.
Помимо ходатайства, нужно подготовить следующие документы:
– копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физических лиц);
– выписка из ЕГРиП (для индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
– выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
– заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
– согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.
«Последний документ требуется не всегда. Например, согласие не нужно при создании особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей, либо если переход осуществляется в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов», – уточняет юрист.
По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе в переводе. Решение должно быть вынесено в следующие сроки:
1) Правительством Российской Федерации — в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации;
2) исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления — в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.
Решение направляют юридическому или физическому лицу в течение четырнадцати дней со дня его принятия. В случае отказа его можно обжаловать в суде.
Перевод земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено законом;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Так, перевести земли в другую категорию не получится, если у участка нет генплана, органы местного самоуправления не рассматривают расширение населенного пункта при присоединении к нему сельхозземель или, например, государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение.
Перевод земель других категорий в земли сельхозназначения осуществляется схожим образом, но с некоторыми отличиями.